Споделете тази страница

Възможността да загубите дома си, защото не можете да извършите ипотечните плащания, може да бъде ужасяваща. Може би имате проблеми с свързването на двата края, защото вие или член на семейството сте загубили работа или имате други финансови проблеми. Или може би сте един от многото потребители, които са теглили ипотека, която е имала фиксирана лихва за първите две или три години и след това е имала регулируема ставка - и искате да знаете какви ще бъдат вашите плащания и дали ще бъдете в състояние да ги направи.

потребителите

Независимо от причината за безпокойството ви за ипотека, Федералната търговска комисия (FTC), националната агенция за защита на потребителите, иска да знаете как да помогнете за спасяването на дома си и как да разпознаете и избегнете измамите с възбрана.

Знайте ипотеката си

Знаете ли какъв вид ипотека имате? Знаете ли дали плащанията Ви ще се увеличат? Ако не можете да разберете, като прочетете ипотечните документи, които сте получили при сетълмента, свържете се с вашия кредитен сервиз и попитайте. Кредитният сервиз е отговорен за събирането на вашите месечни плащания по кредита и кредитирането на вашата сметка.

Ето няколко примера за видове ипотеки:

  • Хибридни ипотеки с регулируема лихва (ARM): Ипотеки, които имат фиксирани плащания за няколко години и след това се превръщат в регулируеми заеми. Някои се наричат ​​2/28 или 3/27 хибридни ARM: първото число се отнася до годините на заема с фиксирана лихва, а второто число се отнася до годините, в които заемът има регулируем процент. Други са хибридни ARMs 5/1 или 3/1: първото число се отнася до годините на заема с фиксирана лихва, а второто число показва колко често се променя лихвеният процент. Например в 3/1 хибридна ARM лихвеният процент е фиксиран за три години, след което се коригира всяка година след това.
  • ARMs: Ипотеки, които имат регулируеми ставки от самото начало, което означава, че вашите плащания се променят с течение на времето.
  • Ипотеки с фиксирана лихва: Ипотеки, при които лихвеният процент е фиксиран за живота на заема; единствената промяна в плащането ви ще се дължи на промени в данъците и застраховката ви, ако имате депозитна сметка при вашия кредитен сервиз.

Ако имате хибридна ARM или ARM и плащанията ще се увеличат - и имате проблеми с извършването на увеличените плащания - разберете дали можете да рефинансирате до заем с фиксирана лихва. Прегледайте първо договора си, като проверите за неустойки за предплащане. Много ARM налагат санкции за предплащане, които принуждават кредитополучателите да излязат с хиляди долари, ако решат да рефинансират през първите няколко години от заема. Ако планирате да продадете скоро след корекцията си, рефинансирането може да не си струва разходите. Но ако планирате да останете в дома си за известно време, ипотеката с фиксирана лихва може да е начинът. Онлайн калкулаторите могат да ви помогнат да определите разходите и плащанията си.

Ако изоставате при плащанията си

Ако имате проблеми с извършването на плащанията си, свържете се с вашия кредитен сервиз, за ​​да обсъдите възможностите си възможно най-рано. Колкото по-дълго чакате да се обадите, толкова по-малко опции ще имате.

Много от обслужващите заеми разширяват опциите, достъпни за кредитополучателите - струва си да се обадите на вашия сервиз, дори ако молбата ви е била отхвърлена преди това. Обслужващите получават много обаждания: Бъдете търпеливи и бъдете упорити, ако не се свържете с вашия сервиз при първия опит.

  • Можете да се класирате за промяна на заем по Програмата за промяна на достъпни цени (HAMP), ако:
  • домът ви е основното ви местожителство;
  • дължите по-малко от 729 750 долара за първата си ипотека;
  • получихте ипотеката си преди 1 януари 2009 г .;
  • плащането Ви по първата Ви ипотека (включително главница, лихва, данъци, застраховки и вноски за асоциации на собственици на жилища, ако е приложимо) е повече от 31 процента от текущия Ви брутен доход; и
  • не можете да си позволите плащането на ипотека поради финансови затруднения, като загуба на работа или медицински сметки.

Ако отговаряте на тези изисквания, свържете се с вашия сервиз. Ще трябва да предоставите документация, която може да включва:

  • информация за месечния брутен (преди данъци) доход на вашето домакинство, включително скорошни плащания.
  • вашата последна декларация за данък върху доходите.
  • информация за вашите спестявания и други активи.
  • вашето месечно ипотечно извлечение.
  • информация за всяка втора ипотека или кредитна линия на собствения капитал на вашия дом.
  • салда по сметки и минимални месечни плащания, дължими по вашите кредитни карти.
  • салда по сметки и месечни плащания по другите ви дългове, като студентски заеми или заеми за автомобили.
  • попълнена декларация за трудност, описваща обстоятелствата, отговорни за намаляването на доходите ви или увеличаването на разходите ви.

За повече информация посетете Направете дома достъпен.

Ако се интересувате от рефинансиране, за да се възползвате от по-ниските ипотечни лихви, но се страхувате, че няма да се класирате, тъй като стойността на дома ви е намаляла, може да попитате дали отговаряте на условията за Програма за рефинансиране на домовете (HARP) или HOPE за собственици на жилища (H4H). За повече информация посетете Министерството на жилищното строителство и градското развитие на САЩ.

Избягване на неизпълнение и възбрана

Ако сте изостанали в плащанията си, помислете за обсъждане на следните опции за предотвратяване на възбрана с вашия кредитен сервиз:
Възстановяване: Плащате на обслужващия заема цялата просрочена сума, плюс всички просрочени такси или неустойки, до дата, за която и двамата се съгласите. Тази опция може да е подходяща, ако проблемът ви с плащането на ипотеката е временен.

План за погасяване: Вашият сервиз ви дава фиксиран период от време, за да изплатите сумата, която изоставате, като добавите част от миналото поради вашето редовно плащане. Тази опция може да е подходяща, ако сте пропуснали малък брой плащания.

Търпимост: Вашите ипотечни плащания се намаляват или спират за период, за който вие и вашият сервиз се съгласявате. В края на това време възобновявате извършването на редовните си плащания, както и еднократно плащане или допълнителни частични плащания в продължение на няколко месеца, за да актуализирате заема. Търпимостта може да е опция, ако доходът ви временно бъде намален (например, вие сте в отпуск за инвалидност от работа и очаквате скоро да се върнете на позицията си на пълен работен ден). Търпимостта няма да ви помогне, ако сте в дом, който не можете да си позволите.

Модификация на кредита: Вие и вашият обслужващ заем се съгласявате да промените окончателно едно или повече условия на договора за ипотека, за да направите плащанията си по-управляеми за вас. Модификациите могат да включват намаляване на лихвения процент, удължаване на срока на заема или добавяне на пропуснати плащания към салдото по заема. Модификацията може също да включва намаляване на сумата, която дължите на основното си местожителство чрез опрощаване или анулиране на част от ипотечния дълг. Съгласно Закона за облекчаване на ипотечния дълг от 2007 г. простеният дълг може да бъде изключен от доходите при изчисляване на федералните данъци, които дължите, но все пак трябва да се отчита във вашата федерална данъчна декларация. За повече информация вижте www.irs.gov. Модификация на заема може да се наложи, ако сте изправени пред дългосрочно намаляване на доходите си или увеличени плащания по ARM.

Преди да поискате търпимост или изменение на заема, бъдете готови да покажете, че полагате добросъвестни усилия да платите ипотеката си. Например, ако можете да докажете, че сте намалили други разходи, вашият кредитен сервиз може да е по-вероятно да преговаря с вас.

Продавам дома си: В зависимост от пазара на недвижими имоти във вашия район, продажбата на дома ви може да осигури средствата, необходими за пълно изплащане на текущия ви ипотечен дълг.

Несъстоятелност: Личният фалит обикновено се счита за вариант за управление на дълга в краен случай, тъй като резултатите са дълготрайни и широкообхватни. Несъстоятелността остава в кредитния ви отчет 10 години и може да затрудни получаването на кредит, покупката на друг дом, застраховката живот или понякога работа. И все пак това е правна процедура, която може да предложи ново начало за хора, които не могат да удовлетворят дълговете си.

Ако вие и вашият обслужващ заем не можете да се споразумеете за погасителен план или друго средство за защита, може да поискате да разследвате подаването на фалит в глава 13. Ако имате редовен доход, глава 13 може да ви позволи да запазите имущество, като ипотекирана къща или кола, което иначе бихте могли да загубите. В глава 13 съдът одобрява план за погасяване, който ви позволява да използвате бъдещите си доходи за изплащане на дълговете си за период от три до пет години, вместо да предавате собствеността. След като извършите всички плащания по плана, получавате освобождаване на определени дългове.

За да научите повече за глава 13, посетете програмата на САЩ за довереници, организацията в рамките на Министерството на правосъдието на САЩ, която наблюдава случаите на несъстоятелност и синдиците.

Ако имате ипотека чрез Федералната жилищна администрация (FHA) или Администрацията на ветераните (VA), може да имате други алтернативи за възбрана.

Свързване с вашия кредитен сервиз

Преди да проведете какъвто и да е разговор с вашия кредитен сервиз, подгответе се. Запишете доходите и разходите си и изчислете собствения капитал във вашия дом. За да изчислите собствения капитал, изчислете пазарната стойност, намалена със салдото на вашата първа и която и да е втора ипотека или заем за собствен капитал.

След това запишете отговорите на следните въпроси:

  • Какво се случи, за да пропуснете ипотечните си плащания? Имате ли документи, които да подкрепят вашето обяснение за изоставане? Как се опитахте да разрешите проблема?
  • Временен, дългосрочен или постоянен е вашият проблем? Какви промени във вашата ситуация виждате в краткосрочен и дългосрочен план? Какви други финансови проблеми може да ви попречат да се върнете в релсите с ипотеката си?
  • Какво бихте искали да се случи? Искате ли да запазите дома? Какъв вид споразумение за плащане би било осъществимо за вас?

По време на процеса на предотвратяване на възбраната:

  • Записвайте си всички комуникации със сервиза, включително дата и час на контакт, естеството на контакта (лице в лице, по телефон, имейл, факс или пощенска поща), името на представителя и резултата.
  • Последвайте всички устни искания, които отправяте, с писмо до сервиза. Изпратете писмото си със заверена поща, „иска се разписка за връщане“, за да можете да документирате какво е получил сервизът. Съхранявайте копия на писмото си и всички приложения.
  • Спазвайте всички срокове, които ви дава сервизът.
  • Останете в дома си по време на процеса, тъй като може да не се класирате за определени видове помощ, ако се изнесете. Наемането на дома ви ще го промени от основно жилище в инвестиционен имот. Най-вероятно това ще ви дисквалифицира за допълнителна помощ при тренировка от страна на сервиза. Ако изберете този маршрут, бъдете сигурни, че доходът от наем е достатъчен, за да ви помогне да поддържате и поддържате кредита си актуален.

Жилищно и кредитно консултиране

Не е нужно да преминавате сами през процеса на предотвратяване на възбраната. Съветник в агенция за жилищно консултиране може да оцени вашата ситуация, да отговори на вашите въпроси, да прегледа вашите опции, да определи приоритетите на вашите дългове и да ви помогне да се подготвите за дискусии с вашия кредитен сервиз. Услугите за жилищно консултиране обикновено са безплатни или с ниска цена.

Докато някои агенции ограничават своите консултантски услуги до собственици на жилища с ипотеки FHA, много други предлагат безплатна помощ на всеки собственик на жилище, който има проблеми с плащането на ипотека. Обадете се на местния офис на Министерството на жилищното строителство и градското развитие на САЩ или на жилищния орган във вашия щат, град или окръг за помощ при намирането на законна агенция за жилищно консултиране наблизо. Или помислете за контакт с Фондация за запазване на собствеността на жилища (HPF); 888-995-НАДЕЖДА. HPF е организация с нестопанска цел, която си партнира с ипотечни компании, местни правителства и други организации, за да помогне на потребителите да получат модификации на заема и да предотвратят възбрани.

Когато избирате съветник, внимавайте някой да начислява големи предварителни такси или да ви гарантира модификация на заем или друго решение за спиране на възбраната. Те не трябва да ви налагат високи такси или да дават каквито и да било гаранции. Вземете бизнеса си другаде.

Помислете дали да не се откажете от дома си без възбрана

Не всяка ситуация може да бъде разрешена чрез програмите за предотвратяване на възбрана на вашия обслужващ заем. Ако не можете да запазите дома си или ако не искате да го задържите, помислете:

Продавам вашата къща: Вашият сервиз може да отложи производството по възбрана, ако имате предстоящ договор за продажба или ако пуснете дома си на пазара. Този подход работи, ако постъпленията от продажбата могат да изплатят цялото салдо по кредита плюс разходите, свързани с продажбата на жилището (например такси на агенти за недвижими имоти). Такава продажба би ви позволила да избегнете закъснение и законови такси и увреждане на вашия кредитен рейтинг и да защитите собствения си капитал в имота.

Кратка продажба: Вашият сервиз може да ви позволи да продадете дома сами, преди той да отнеме право на собственост, като се съгласят да простят всеки пропуск между продажната цена и ипотечния баланс. Този подход избягва вредно записване на възбрана във вашия кредитен отчет. Съгласно Закона за облекчаване на ипотечния дълг от 2007 г. простеният дълг по основното ви местожителство може да бъде изключен от доходите при изчисляване на федералните данъци, които дължите, но все пак трябва да се отчита във вашата федерална данъчна декларация. За повече информация се свържете с IRS и помислете за консултация с финансов съветник, счетоводител или адвокат.

Акт в Lieu за възбрана: Вие прехвърляте доброволно правото си на собственост на обслужващите (със съгласието на обслужващия) в замяна на анулиране на остатъка от дълга ви. Въпреки че губите дома си, акт вместо възбрана може да бъде по-малко вреден за вашия кредит, отколкото възбрана. Ще загубите всякакъв собствен капитал в имота, въпреки че съгласно Закона за облекчаване на ипотечните задължения от 2007 г. простеният дълг по основното ви местожителство може да бъде изключен от доходите при изчисляване на федералните данъци, които дължите. Все пак трябва да се отчита във вашата федерална данъчна декларация. За повече информация се свържете с IRS. Акт вместо възбрана може да не е опция за вас, ако други заеми или задължения са обезпечени от дома ви.

Бъдете предупредени за измами

Измамниците следват заглавията и знаят, че има собственици на жилища, които изостават в ипотечните си плащания или са изложени на риск от възбрана. Техните терени може да ви звучат като начин да се измъкнете отдолу, но намеренията им са толкова далеч от почтените, колкото могат да бъдат. Те имат предвид да ти вземат парите. Сред отчетените хищнически измами са:

    Специалистът по възбрана: „Специалистът“ наистина е фалшив съветник, който взима високи такси в замяна на извършване на няколко телефонни разговора или попълване на някакви документи, които собственикът на жилище може лесно да направи за себе си. Нито едно от действията не води до спасяване на дома. Тази измама дава на собствениците на жилища фалшиво чувство на надежда, забавя ги да търсят квалифицирана помощ и излага личната им финансова информация на измамник.

Някои от тези компании дори използват имена с думата НАДЕЖДА или НАДЕЖДА СЕГА, за да объркат кредитополучателите, които търсят помощ от безплатната гореща линия 888-995-HOPE.

  • Лизинг/обратно изкупуване: Собствениците на жилища са измамени да подпишат акта на дома си на измамник, който им казва, че ще могат да останат в къщата като наематели и в крайна сметка да го изкупят обратно. Обикновено условията на тази схема са толкова взискателни, че обратното изкупуване става невъзможно, собственикът на жилището се изселва и „спасителят“ си тръгва с по-голямата част или с целия собствен капитал.
  • Примамката и превключвателят: Собствениците на жилища мислят, че подписват документи, за да актуализират ипотеката. Вместо това те подписват акта в дома си. Собствениците на жилища обикновено не знаят, че са били измамени, докато не получат известие за изселване.